Escape Opkoopbescherming / Huurverbod

Sinds de inwerkingtreding begin dit jaar van de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur zijn vastgoedjuristen druk bezig met het onderzoeken van mogelijke leemtes in deze wetgeving. Eén van de mogelijke opties die nog vrijwel onbesproken is, betreft die van de overdracht van het economisch eigendom alvorens de overdracht van het juridisch eigendom plaatsvindt. In onderstaande blog ga ik hier nader op in.

Eerst een korte juridische toelichting.

De wet vereist voor een geldige overdracht (zie art. 3:84 lid 1 BW):

1. Een levering;
2. Krachtens geldige titel;
3. Verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken.

De levering bestaat uit twee elementen:

1. Een wilsovereenstemming tussen de vervreemder en verkrijger;
2. De wilsovereenstemming moet blijken uit een leveringshandeling waarvoor de wet verschillende vormen voorschrijft

• Bij onroerende goederen betreft het hier: levering aan de hand van een vereiste akte (art. 3:89 BW)

Voor een geldige overdracht is in beginsel vereist dat op het tijdstip waarop de levering wordt voltooid aan de hiervoor vermelde vereisten van een geldige titel en beschikkingsbevoegdheid is voldaan.

Opkoopbescherming kan alleen worden toegepast op:

• Goedkope en middeldure woningen, die
• Op de datum van inschrijving in het kadaster van de leveringsakte van de woning
• Niet verhuurd waren of slechts verhuurd waren voor een periode minder dan zes maanden of al werden verhuurd met een verhuurvergunning.

Economische levering

De economische levering houdt in dat een afspraak wordt gemaakt tussen twee partijen, waarbij de ene partij de juridische eigenaar is/blijft en de andere partij de economische eigenaar wordt van een onroerend goed. Het betalen van de koopprijs is geen voorwaarde of vereiste voor het ontstaan van een juridische overdracht (op grond van art. 3:84 BW), deze kan ook op een later tijdstip plaatsvinden. Wanneer de koopprijs wordt voldaan heeft de economisch eigenaar te allen tijde een onvoorwaardelijk recht op levering.

• Met betrekking tot de zelfbewoningsplicht zou de economisch eigenaar dit recht dus in kunnen zetten ná verloop van 6 maanden.

In veel gevallen bevat de akte van economische eigendomsoverdracht een verstrekkende volmacht die de verkoper aan de koper verleent. Deze volmacht houdt in dat de koper het goed kan gebruiken en daarover kan beschikken als ware hij eigenaar is, alsmede dat de koper de verkoper kan vertegenwoordigen bij de juridische eigendomsoverdracht (de levering) van het goed.

Escape; draag eerst economisch over daarna pas juridisch

Het verbod om te verhuren geldt alleen voor vastgoed dat ná invoering van het verbod in een door de gemeente aangewezen gebied is aangekocht en die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van juridische eigendomsoverdracht. Als er eerst een economische overdracht plaatsvindt en daarna het vastgoed tenminste zes maanden en één dag verhuurd wordt voordat het vastgoed geleverd wordt (oftewel de juridische eigendomsoverdracht plaatsvindt door het passeren van de akte bij de notaris), koopt men een woning gekocht die al meer dan zes maanden is verhuurd. De woning valt dan feitelijk niet meer onder het verhuurverbod. Van belang hierbij is wel om op te merken dat er nog geen rechtspraak is over dit onderwerp en dus niet bekend is hoe een rechter over deze constructie zal oordelen. Uiteraard is het niet de bedoeling van de wetgever geweest.

Met betrekking tot de eigendomsoverdracht wordt er zowel in de Memorie van Toelichting als in de Parlementaire geschiedenis van de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur niets vermeld over economische dan wel juridische overdracht. Het lijkt dat de wetgever dit verschil over het hoofd heeft gezien.

Mogelijke complicaties

Er kleven echter wel risico’s aan het hebben van alleen economisch eigendom, hierbij valt te denken aan de situatie dat de juridisch eigenaar overlijdt of failliet wordt verklaard. In het geval van overlijden loop je tegen de nalatenschap en het testament van de juridisch eigenaar aan en blijf je, door gebrek aan verhaalsrecht, als economisch eigenaar vaak met lege handen achter. Bij faillissement eindigt, wanneer overeengekomen, de volmacht onmiddellijk. Dit is dan een probleem voor de economisch eigenaar, aangezien hij dan zijn beschikkingsmacht verliest.

Een mogelijk ander probleem is de financiering met betrekking tot het aankopen van het onroerend goed. Een bank wil een hypotheek afsluiten met de juridisch eigenaar en zal in beginsel geen hypotheek c.q. financiering verlenen aan een economisch eigenaar. Mede omdat een juridisch eigenaar via het kadaster als eigenaar aangemerkt is voor derden, maar een economisch eigenaar nergens vermeld wordt. Dit levert onduidelijkheid op met betrekking tot het onroerend goed waar de hypotheek op gevestigd wordt.

Conclusie

Los van bovengemelde risico’s lijkt deze constructie waarbij de juridisch eigendom zes maanden en één dag later wordt overgedragen dan het economisch eigendom, in het geval van de opkoopbescherming, een uitweg te zijn.

Tips

• Vraag met betrekking tot de fiscale voor- en nadelen van economisch eigendom advies van een fiscalist.
• Hou contact met jouw accountjurist met betrekking tot toekomstige rechtspraak.

 

Mr. Marjon Joosten