WOZ-cap nader toegelicht

Vanaf ogenschijnlijk 1 mei 2022 wordt de WOZ-cap ingevoerd, welke invloed heeft op de verhuur van vastgoed. In dit artikel leest u wat deze WOZ-cap precies is, welk effect deze heeft voor u als verhuurder van vastgoed en hoe u zich hiertegen kunt wapenen.

 

De WOZ-cap: hoe werkt het precies?

Het Nederlandse woningwaarderingsstelsel maakt gebruikt van een puntensysteem waarmee de maximale huurprijs van een woning kan worden bepaald. Sinds enkele jaren wordt de WOZ-waarde gebruikt als onderdeel van dit puntensysteem. Volgens het kabinet Rutte III is de WOZ-waarde echter in disbalans geraakt, en men kwam daarom in 2020 met het voorstel om het aantal punten van de WOZ-waarde te maximeren tot 33% van het totale puntenaantal: de cap op de WOZ. Hiermee wil het kabinet betaalbare huisvesting beter waarborgen door voldoende betaalbare huurwoningen in de vrije sector en voldoende woningen in de sociale huurvoorraad behouden. Hoewel het zeker is dat deze maatregel zal worden ingevoerd, is het nog niet duidelijk wanneer dat precies zal gebeuren.

 

Het effect van de WOZ-cap op woningen

Momenteel zit er op basis van de WOZ-waarde geen maximum op het aantal te behalen punten. Na invoering van de WOZ-cap zullen echter veel huurwoningen in de vrije sector terugvallen naar de sociale huursector. Volgens een berekening van het ministerie van Binnenlandse Zaken gaat het hierbij om ongeveer 15.000 huurwoningen.

 

De WOZ-cap zal overigens niet op alle huurwoningen effect hebben. De maatregel geldt in eerste instantie niet bij huurwoningen waarvoor een speciale regeling geldt ten aanzien van de weging van de WOZ-waarde in de woningwaardering. Het gaat hierbij om woningen met een WOZ-waarde beneden de ondergrens. Deze ondergrens bedraagt per 1 juli 2020 € 52.085,-. Onder deze regeling worden tevens woningen bedoeld voor het geliberaliseerd segment: woningen met een bouwjaar in de jaren 2015-2019 met in elk geval 110 punten buiten de puntentoekenning voor de WOZ. De WOZ-cap geldt daarnaast ook niet bij kleine nieuwbouwwoningen (minder dan 40 m2) in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht, met een bouwjaar in de periode 2018-2022.

 

Kortgezegd kan de WOZ-cap de volgende uitkomsten opleveren voor het totale puntenaantal van een huurwoning.

 

	Puntenaantal	WOZ-aandeel	Wijziging?
1	Woning met 142 punten of meer	WOZ-aandeel kleiner of gelijk aan 33%	Geen wijziging puntenaantal, liberaliseren blijft mogelijk
2	Woning met 142 punten of meer	WOZ-aandeel groter dan 33%	Wijziging puntenaantal, niet meer te liberaliseren
3	Woning met minder dan 142 punten	–	Geen wijziging puntenaantal, liberaliseren was en blijft niet mogelijk

 

Verhuurt u dus woningen met 142 punten of meer (totaal) en een WOZ-aandeel dat groter is dan 33%, zult u na invoering van de WOZ-cap het puntenaantal moeten herrekenen.

 

Impact WOZ-cap op huidige huurcontracten

Vanwege de beperking van het aantal WOZ-punten kunnen woningen met een relatief hoge WOZ-waarde per m2 gebruiksoppervlakte, die nu in de vrije sector vallen, terugvallen naar de sociale huursector. Huurders van huidige huurcontracten krijgen daardoor de mogelijkheid om de huurprijs en/of huurverhogingen aan te vechten. Met andere woorden: het huurrendement komt onder druk te staan.

 

Overigens is het wel van belang in welk segment u de woning bent gaan verhuren. Wanneer u de woning namelijk boven de in het jaar van accepteren van de woning geldende liberalisatiegrens heeft verhuurd, hebben de huurders van deze woning geen recht op huurverlaging en blijft de huidige (geliberaliseerde) huurprijs gelden. Pas wanneer in dat geval de woning opnieuw in de verhuur gaat, gaat de lagere huurprijs gelden. Verhuurde u de woning destijds onder de toen geldende liberalisatiegrens, hebben huurders wel recht op huurverlaging.

 

Escaping de WOZ-cap?

Het Nederlandse huurrecht voor woningen is in hoge mate gereguleerd door de overheid. Verhuurders worden daarom in zekere zin beperkt in hun vrijheid om over hun eigen woningen te beschikken. In dit kader is het een interessante vraag of de WOZ-cap wel in overeenstemming is met internationale wetgeving. In artikel 1 van het Protocol EVRM, aangevuld door artikel 17 van het EU Charter of Fundamental Rights, staat namelijk dat iedereen recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat geen enkele Staat het recht heeft om het gebruik hiervan te reguleren voor het algemeen belang. En dat is wel wat hier gebeurt.

 

De Nederlandse Hoge Raad oordeelt in veel huurkwesties dat het structureel lijden van verlies of het niet kunnen behalen van redelijke of maximale winst, geen strijd met het eigendomsrecht oplevert. Daarentegen laat de Hoge Raad in uitgezonderde kwesties zien dat in individuele gevallen soms wel met succes een beroep kan worden gedaan op het eigendomsrecht. Wanneer u als verhuurder meent dat er sprake is van (onredelijke) inperking van het eigendomsrecht, beoordeelt de rechter of deze inperking een geldig doel dient en noodzakelijk is voor een democratische samenleving. Wanneer blijkt dat u als verhuurder een onevenredige last moet dragen, en u toont deze in het concrete geval aan, kan de rechter oordelen dat er geen eerlijke balans is en mag uw eigendomsrecht niet worden ingeperkt. De lat ligt hierbij hoog.

 

 

Wilt u meer weten over huurrecht of vastgoedrecht stuur dan een mail naar mr. M.J.S. Joosten op mjoosten@deraadgevers.nl.