Wetsvoorstel Betaalbare Huur in strijd met Europese wetgeving

Plannen van Minister De Jonge voor huurprijsbescherming voor middenhuurwoningen lijken onwettig en weinig doeltreffend

Het kabinet is van plan om een aantal wetswijzigingen door te voeren met betrekking tot het huurrecht in Nederland door de Wet Betaalbare Huur (hierna genoemd: Wbh) in te willen voeren. Vanuit partijen die nauw betrokken zijn bij huur en verhuur van woningen in onder meer het middensegment komt veel kritiek op het wetsvoorstel. Het voorstel is volgens die partijen in strijd met Europese wetgeving waar Nederland niet omheen kan en is geen goed middel om de veranderingen die teweeg moeten worden gebracht daadwerkelijk te realiseren.

 

De aanleiding en het doel van de Whb

Het grote doel van dit wetsvoorstel is om huurders te beschermen tegen hoge huurprijzen, door de huurprijs van zogenoemde middenhuurwoningen – dat zijn woningen waarvoor een kale huur van € 808,07 tot ongeveer € 1.000,- per maand (in 2023) wordt betaald – te reguleren.  Daarnaast moet het tekort aan huurwoningen, met name middenhuur, worden ingeperkt en wil het kabinet de verduurzaming van huurwoningen stimuleren.

De Wbh moet hiervoor zorgen door onder meer het bestaande Woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte (WWS) aan te passen. De huurprijzen van woningen tot 187 WWS-punten (nu is de grens 149 WWS-punten) worden gemaximeerd, waardoor naar de verwachting van de minister circa 157.000 huurwoningen straks een maximale huurprijs hebben die lager ligt dan de huurprijs die op dit moment is afgesproken tussen huurder en verhuurder.

 

In strijd met wetgeving: artikel 1 EP EVRM

Het is echter maar de vraag of dit wetsvoorstel wel toegestaan zal worden als het blijft zoals het nu is. Er zijn veel partijen die aangeven dat delen van het voorstel in strijd zijn met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (ook wel artikel 1 EP EVRM genoemd). Daar staat dat iedereen recht heeft op ongestoord genot van zijn eigendom. Een regering mag wel het gebruik van eigendom reguleren door wetten in te voeren als dat noodzakelijk is om een belangrijk algemeen belang te behartigen (en om belastingen te heffen).

In de Memorie van Toelichting bij de Wbh staat dat onder het “eigendom” waar artikel 1 EP EVRM over spreekt ook inkomsten vallen “waarvan de eigenaar gerechtvaardigd mocht aannemen dat hij die ook in de toekomst zou ontvangen” en wordt erkend dat het wetsvoorstel in bepaalde gevallen zal leiden tot lagere huurinkomsten. Ook kan de waarde van de woning dalen, omdat het rendement afneemt. De regulering is daarom een inperking van het eigendomsrecht.

Een dergelijke inperking is niet absoluut verboden, maar moet wel heel goed worden gemotiveerd. Anders kan het zomaar gebeuren dat het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) concludeert dat de huurprijsbescherming in strijd is met artikel 1 EP EVRM, zoals het de afgelopen 25 jaar al een aantal keer in andere landen heeft gedaan.

De grootste inbreuk is dat het wetsvoorstel zoals het er nu voor staat ook de mogelijkheid biedt om een verlaging van de huurprijs van een al verhuurde woning af te dwingen, zodra er een nieuwe huurder in komt. Die maatregel zorgt er dus voor dat woningverhuurders in één klap een minder of niet rendabele woning bezitten. Het kan immers gebeuren dat de huurprijs en dus de inkomsten uit die woning opeens behoorlijk moeten dalen, terwijl de exploitatiekosten niet dalen.

Een oplossing hiervoor is om de nieuwe regeling niet te laten gelden voor alle woningen die verhuurd zijn op de datum van invoering. Zo zou de nieuwe wet veel minder inbreuk maken op bestaande eigendomsrechten en blijven er meer woningen rendabel verhuurbaar.

 

Veel wetgeving, weinig doeltreffendheid

Veel partijen leveren naast de juridisch-inhoudelijke discussie die hierboven weergegeven staat nog een ander punt van kritiek: dit wetsvoorstel is niet goed te realiseren in combinatie met andere wetgeving. Sinds dit jaar geldt er een nieuwe box 3-regeling, waarmee alsnog van tevoren vastgestelde bedragen worden belast – wat al sinds 2017 het geval is door het toen ingevoerde forfaitaire stelsel – en (vastgoed)beleggers belasting betalen over een groter bedrag dan ze daadwerkelijk hebben. Het percentage ligt nu nog hoger, waardoor de exploitatielasten van verhuurders toenemen.

Hoewel het op het eerste oog lijkt alsof alleen verhuurders benadeeld zouden worden door de Wbh, is het wetsvoorstel uiteindelijk juist ook funest voor huurders. Als de lasten voor verhuurders te hoog worden doordat zij verplicht de huur van een huis met inmiddels hogere fiscale lasten moeten verlagen, zullen veel vastgoedbeleggers het huis verkopen en zal het aanbod in betaalbare huurwoningen dus juist niet toenemen.

Daarnaast wordt het veel aantrekkelijker om een woning net boven het middenhuursegment uit te laten komen in WWS-punten. Een (relatief kleine) extra investering weegt veelal op tegen de lagere huurinkomsten die de woning anders als middenhuurwoning zou hebben. Een oplossing voor dit probleem kan zijn om juist (ook) een ondergrens aan huurinkomsten in te voeren die gekoppeld wordt aan het aantal WWS-punten. Zo blijft het verhuren van een woning met minder WWS-punten nog steeds aantrekkelijk en is het voor verhuurders minder aanlokkelijk om de woning toch net te upgraden naar de vrije sector, net boven het middenhuursegment.

 

Conclusie, en hoe nu verder?

Het wetsvoorstel Betaalbare Huur lijkt vooralsnog behoorlijk wat mankementen te bevatten en het is van groots belang dat deze wet nader onder de loep wordt genomen door het Ministerie. De wet zal moeten worden aangepast op basis van de input van de betrokken en deskundige partijen. Het zou natuurlijk eeuwig zonde zijn als er uiteindelijk minder betaalbare woningen te huur blijven door de onbedoelde gevolgen die het voorstel met zijn huidige inhoud kan hebben, naast het feit dat de Staat misschien wel schadevergoedingen zal moeten betalen aan verhuurders als de wet na inwerkingtreding onverbindend zou worden verklaard. Die schade zal dan weer betaald worden door de belastingplichtigen in ons land, een zeer onwenselijk gevolg.

Het kan wat makkelijk overkomen om de vinger te leggen op de pijnpunten van een wetsvoorstel en niet te bedenken hoe het anders zou kunnen of moeten. De Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) geeft aan dat één van de belangrijkste punten in deze discussie is dat wetgeving integraal, dus als geheel, bekeken dient te worden. Als bijvoorbeeld de belastingen op te verhuren woningen worden verhoogd door aanpassingen van box 3 en tegelijkertijd er meer woningen voor een lager huurbedrag aangeboden moeten gaan worden, moet men zich echt hardop afvragen of die twee zaken wel te combineren zijn.

Gelukkig zijn er diverse toonaangevende advocatenkantoren, fiscalisten en andere deskundigen die reeds in de pen geklommen zijn en minister De Jonge hebben aangeschreven in de consultatiefase van het wetsvoorstel. Of de minister het wetsvoorstel gaat aanpassen, zullen we moeten afwachten.

 

Heeft u vragen over dit onderwerp of een gerelateerd onderwerp? Neem dan contact op via 088-1331133 of stuur een mail naar mjoosten@deraadgevers.nl