Mondelinge overeenkomst: overeenstemming tussen particulieren over koop van woning niet rechtsgeldig

Een mondelinge overeenkomst is in principe net zo rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst. In de wet is echter een andere bepaling opgenomen als het gaat om de koop van een woning tussen particuliere partijen. In deze zaak belicht de rechtbank de vraag of er sprake is van een koop van een woning na mondelinge overeenstemming tussen particulieren.

Feiten

Gedaagde had een perceel in de stille verkoop gezet. Eiser heeft vervolgens belangstelling getoond voor het perceel. Eiser werd daarna doorverwezen naar een verkoopmakelaar. Op 25 april 2023 heeft eiser contact gehad met de makelaar en de dag erna heeft hij het perceel bezichtigd. De makelaar heeft eiser laten weten dat er meerdere geïnteresseerden waren.

De makelaar heeft op 3 mei 2023 eiser medegedeeld dat de woning aan een ander verkocht is.

Het geschil

Tussen partijen speelt de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een onroerend goed, zijnde de woning.

Eiser stelt dat dit het geval is en dat de koop mondeling is overeengekomen. Gedaagde betwist dat partijen over de koop overeenstemming hebben bereikt en wijst in dat kader ook op het schriftelijkheidsvereiste, dat volgens hem van toepassing is en waaraan niet is voldaan. Volgens eiser is de koop echter eerder mondeling overeengekomen en is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing, omdat de bestemming van het verkochte industrie is.

Ook stelt eiser dat hij een zakelijk belang heeft bij het perceel en dat hierdoor de overeenstemming over de koop onder een bijzondere omstandigheid valt en hierbij geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing is.

Oordeel

De rechtbank overweegt dat de bestemming industrie niet is gebleken en dat geldt ook voor het zakelijke belang.

In de wet is bepaald dat de koop van een woning tussen particuliere partijen schriftelijk wordt aangegaan. Dit wordt ook wel het schriftelijkheidsvereiste genoemd. De rechtbank verwijst hierbij naar een Hoge Raad uitspraak van 9 december 2011. Volgens de HR uitspraak mag niet alleen de koper, maar ook de verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste beroepen, mits hij een particulier is.

Onder zeer bijzondere omstandigheden kan een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de overeenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De rechtbank oordeelt dat er in casu geen sprake is van bijzondere omstandigheden.

De rechtbank komt tot de conclusie dat er geen sprake is van een koopovereenkomst, omdat er niet aan het schriftelijkheidsvereiste tussen particulieren is voldaan. De gedaagde heeft dus rechtsgeldig het perceel aan een andere verkocht. De rechtbank wijst de vorderingen van eiser af.

Tips

Voor particulieren is het noodzakelijk dat zij de koop van een woning schriftelijk vastleggen, zodat er geen beroep kan worden gedaan op het schriftelijkheidsvereiste.

 

Heb je vragen over dit onderwerp of een gerelateerd onderwerp? Neem dan contact op via 088-1331133 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl