Geen rechtvaardige huurverhoging door oneerlijk huurprijswijzigingsbeding

In deze zaak oordeelt de kantonrechter over de vraag of een huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Het gaat om een beding waarbij de huur jaarlijks wordt verhoogd met de inflatiecorrectie, maar de verhuurder daarbovenop die huur ook met 5% mag verhogen. Deze ambtshalve toetsing door de rechter kan grote gevolgen hebben!

Feiten

In 2005 sloot een vastgoedonderneming een huurovereenkomst voor woonruimte met een particuliere huurder. De aanvangshuurprijs was € 865,00 per maand. In de huurovereenkomst was een beding opgenomen waarin staat dat de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd aan de hand van de consumentenprijsindex en dat de verhuurder de mogelijkheid heeft om die inflatiecorrectie met 5% te verhogen. Omdat er een huurachterstand van ongeveer drie maanden ontstond, startte de verhuurder een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurprijs bedroeg op dat moment € 1.534,75 per maand. De huurder erkende dat er een huurachterstand was ontstaan, maar wilde graag een betalingsregeling treffen en in de woning blijven wonen.

Oordeel

De kantonrechter stelde allereerst vast dat in deze zaak een huurovereenkomst is gesloten met een consument. Dat betekent dat er een toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, waaronder aan de Richtlijn ‘’oneerlijke bedingen’’. Bij die beoordeling moet worden bezien of het beding over de huurprijswijziging in strijd is met de goede trouw. Het evenwicht tussen de overeengekomen rechten en verplichtingen mag daarbij niet in het nadeel van de consument worden verstoord.

Normaal gesproken is een beding waarmee de huurprijs jaarlijks wordt verhoogd met de consumenten-prijsindex toegestaan. In dit geval bood het beding ook de mogelijkheid om een extra verhoging door te berekenen. Dat ging de rechter te ver, omdat de verhuurder dit zelf mocht bepalen. Daarmee was het evenwicht ten nadele van huurder verstoord. De rechter oordeelde dat het beding oneerlijk in de zin van de Richtlijn was, waardoor de verhuurder hier geen beroep op kon doen. Het verhogingsbeding werd in het geheel vernietigd. Voor de verhuurder had dit grote gevolgen. Hij moest alle sinds 2005 doorgevoerde huurverhogingen aan de huurder terug betalen.

En de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst? Die vordering werd afgewezen. Doordat de verhuurder alle huurverhogingen moest terugbetalen, was niet langer sprake van een huurachterstand. Integendeel, de huurder kreeg mogelijk zelfs een vordering op de verhuurder!

In deze zaak besloot de rechter het huurverhogingsbeding aan de Europese Richtlijn te toetsen zonder dat de huurder daar uitdrukkelijk een beroep op deed. Een ambtshalve toetsing, wordt dat genoemd!

Tips

Als verhuurder is het belangrijk om een huurcontract goed te controleren op de geldigheid van het huurprijswijzigingsbeding. Het beding moet niet in het nadeel zijn van de huurder en er moet sprake zijn van een toelichting van de wijziging. Als dit niet het geval is, zoals in deze zaak, is er een grote kans dat het beding nietig wordt verklaard.

Heb je vragen over dit onderwerp of een gerelateerd onderwerp? Neem dan contact op via 088-1331133 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl