Schriftelijkheidsvereiste van de overeenkomst tot koop van een woning blijft alleen van toepassing als de koper een consument is of beide partijen dat zijn, dus niet ingeval van een zakelijke koper en een consument verkoper.

Het is misschien wel bekend dat een consument koper meer rechten heeft dan een zakelijke koper. Dit geldt ook bij de aankoop van een huis. Om de consument koper te beschermen is het schriftelijkheidsvereiste opgenomen in de wet: de koopovereenkomst inzake onroerend goed moet schriftelijk overeen worden gekomen, anders is de koopovereenkomst niet rechtsgeldig.

In deze zaak waren de rollen echter omgedraaid. De verkoper was een consument, terwijl de koper een zakelijke partij betrof. Is het schriftelijkheidsvereiste dan ook van toepassing?

 

Feiten

In deze zaak staat artikel 2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek 7 centraal. Daarin is opgenomen dat de overeenkomst om een woning te kopen schriftelijk moet worden aangegaan als de koper een consument is. In dit geval waren de verkopers, een echtpaar, echter consumenten. Het echtpaar had contact opgenomen met een professioneel vastgoedbedrijf en ging uiteindelijk via WhatsApp akkoord met de koop en het opstellen van het contract, althans, daar had het alle schijn van.

In een Whatsapp bericht aan de directeur van de koper heeft het echtpaar het volgende verzonden: “Goedenavond  [naam directeur] . Na ruim overleg met dochter en adviseur hebben we besloten om op uw aanbod in te gaan. U mag al een contract opstellen en eventueel mailen of opsturen. Maar we willen er ook graag in vermeld zien dat het kosten koper is want dat vinden we er niet in terug. Als alles een beetje rond is met handtekeningen e.d. dan bel ik de andere geïnteresseerden af. Groetjes en fijne avond. [verkoper 1]”

Uiteindelijk bedenkt het echtpaar zich echter en wil de woning niet langer verkopen.

 

Rechtszaak

De zakelijke koper denkt er anders over en dagvaart het echtpaar. Hij vordert dat zij als verkopers aan de overeenkomst worden gebonden en dat zij dus hun woning moeten verkopen.

Het verweer van het echtpaar is dat er volgens hen helemaal geen overeenkomst tot stand is gekomen, omdat ze het aanbod van de koper niet hebben geaccepteerd of anders dat de tot stand gekomen overeenkomst nietig is vanwege het eerder genoemde schriftelijkheidsvereiste.

 

Oordeel

De rechter komt wat de totstandkoming van de overeenkomst tot de conclusie dat er een deskundige nodig is die vaststelt of het bovengenoemde WhatsApp bericht nu echt verzonden en ontvangen is of niet.

Over het schriftelijkheidsvereiste: in de wettekst staat dat de koper, niet de verkoper, een consument moet zijn voor toepassing van dit vereiste. Daarnaast is er vaste jurisprudentie dat er ook een beroep kan worden gedaan op het schriftelijkheidsvereiste door een consument verkoper als de koper ook een consument is en dus ook een beroep kan doen op dit schriftelijkheidsvereiste.

Het verschil is dat in die beide situaties de koper een consument is en dus aan die in de wettekst gestelde voorwaarde wordt voldaan. In deze casus wordt niet aan die voorwaarde voldaan en is het schriftelijkheidsvereiste dus niet van toepassing, zo oordeelt de rechtbank Middelburg.

De achterliggende gedachte is een rechtspolitieke afweging. De wetgever heeft ervoor gekozen om in beginsel alleen de consument koper extra bescherming te bieden omdat de verkoper meestal beter op de hoogte is van de status van zijn eigen huis en de wetgever terughoudend wil zijn met inmenging in het marktproces. Het is niet de taak van de rechter om deze afweging opnieuw te maken.

 

Tip

Ga je een woning kopen of verkopen, onthoud dan goed dat het schriftelijkheidsvereiste van de overeenkomst alleen van toepassing is als de koper een consument is. De consument verkoper kan in dat geval ook een beroep op het schriftelijkheidsvereiste doen, de zakelijke verkoper echter niet.  Is de koper een zakelijke partij dan kunnen beide partijen zich niet beroepen op het schriftelijkheidsvereiste, ook niet als de verkoper wel een consument is.

 

Heb je vragen over een soortgelijke kwestie? Neem dan contact op met jouw bedrijfsjurist. Voor meer informatie bel naar 088-1331133 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl.