Verhuurder bevelen tot ontbindingsprocedure tegen andere huurder
Feiten
Deze casus gaat over een typische burenruzie. Een huurster heeft last van haar buren. Zij verklaart dat zij overlast ervaart en geeft hierbij enkele voorbeelden: mishandeling dochter, spugen en parkeerkwesties. Maar andere bewoners verklaren dat zij helemaal geen overlast ervaren. Uit buurtonderzoek bleek dat huurster juist zelf overlast veroorzaakt. Beide huren hun woning van dezelfde verhuurder. Huurster eist van de verhuurder dat de zij de huurovereenkomst met de overlast gevende buren door de rechter laat ontbinden. Verhuurder heeft dit niet gedaan. Huurster heeft daarom in kort geding een voorlopige voorziening gevraagd om, samengevat, verhuurder te bevelen om een procedure te beginnen om de huurovereenkomst met de overlast gevende buren te ontbinden.
Het hof overweegt dat overlast, veroorzaakt door een derde, in beginsel een feitelijke stoornis door een derde is, waartegen degene die de overlast ondervindt, zelf moet optreden. Een huurder die onrechtmatige overlast bezorgt aan omwonenden, schiet echter ook tekort in de nakoming van zijn verbintenis tegenover de verhuurder om zich als een goed huurder te gedragen. Indien de veroorzaker van de overlast huurt van dezelfde verhuurder als de huurder die de overlast ondervindt, kan onder omstandigheden van de verhuurder verwacht worden daartegen op te treden. Als de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen de overlast veroorzakende huurder op te treden, kan dat een gebrek opleveren. De verhuurder kan dan worden veroordeeld om een ontbindingsprocedure te beginnen tegen de overlast gevende huurder. Daarvoor moet de overlast ondervindende huurder aannemelijk maken dat de overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft.
Omdat niet aannemelijk is dat andere buurtbewoners overlast van de buren ervaren, zijn de schriftelijke klachten van huurster op zichzelf niet een voldoende onderbouwing van de door haar ervaren overlast. Ook vindt het hof deze door huurster ingediende klachten onvoldoende om te kunnen spreken van ernstige overlast. Een heel aantal klachten is – ook in samenhang met de andere klachten –van onvoldoende gewicht.
Het hof vindt daarom dat huurster onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de buren zodanige ernstige overlast veroorzaken, dat van verhuurder in redelijkheid kan worden gevergd dat zij een ontbindingsprocedure tegen de buren start én dat een dergelijke procedure een goede kans van slagen heeft.
Tip
- Als huurder is het mogelijk je verhuurder te verplichten om een ontbindingsprocedure te beginnen tegen andere huurders. Dit kan alleen als sprake is van zodanige ernstige overlast veroorzaakt, dat van verhuurder in redelijkheid kan worden gevergd dat zij een ontbindingsprocedure tegen de buren start.
Heb je nog verdere vragen hierover, neem contact op met je accountjurist of bel/mail naar 088-1331133/ service@deraadgevers.nl.