Onvoorziene omstandigheden bij een huurovereenkomst: corona en gas- en energieprijzen

Toen de zeer ingrijpende coronamaatregelen van de overheid onder meer winkels deden sluiten en menig winkelier zijn omzet fors zag kelderen, kwam er een belangrijke vraag in de rechtspraak op. Gelden de coronapandemie en de gevolgen daarvan, zoals de strenge overheidsmaatregelen, als onvoorziene omstandigheden? En in hoeverre moet de huurder dan tegemoetgekomen worden als dat ten koste gaat van de verhuurder?

 

Achtergrond

In de beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, werd bepaald dat de coronamaatregelen als een onvoorziene omstandigheid golden. Het uitgangspunt daarbij werd dat deze omstandigheid in ieder geval niet was verdisconteerd in overeenkomsten die gesloten zijn voor 15 maart 2020.

Dit had tot gevolg dat de zogeheten vastelastenmethode werd ingevoerd door de Hoge Raad die gebruikt kon worden om huurders die voor hun omzet afhankelijk zijn van de komst van publiek een bepaald bedrag aan huurvermindering te geven. De uitkomst van de rekensom wordt simpelweg door tweeën gedeeld, waardoor de huurder en verhuurder de negatieve gevolgen voor de huurder samen dragen.

Feiten

Door deze uitspraak kwamen er veel rechtszaken op gang om tot een huurprijsvermindering te komen op deze grond. Er zijn twee relevante rechtszaken die hier worden uitgelicht, omdat de uitkomst ervan tegen elkaar indruist. De ene huurder kreeg huurprijsvermindering volgens de zojuist uitgelegde vastelastenmethode, terwijl de andere huurder dit niet kreeg. Vanwaar dat verschil?

In de zaak bij de rechtbank Rotterdam gaat het om een schoenenverkoper met een gehuurd pand die ook online verkopen doet. In de zaak van de rechtbank Den Haag ging het om Media Markt Den Haag B.V., de B.V. die vanuit het gehuurde pand in Den Haag voor Media Markt B.V. elektronica en bijbehorende diensten aanbiedt. Media Markt heeft, zoals welbekend, ook een webshop.

Eis en verweer

Beide zakelijke huurders hebben aantoonbaar omzetverlies geleden, maar in beide gevallen wil de verhuurder aanvankelijk geen of te weinig huurkorting geven. Naar mening van de verhuurder is de omzet van de bij de huurder behorende webshop misschien juist wel gestegen en heeft de huurder daarom de facto geen financieel nadeel geleden door de coronamaatregelen. In beide gevallen waren de huurders het daar niet mee eens en spanden zij beide dus een rechtszaak om huurkorting te vorderen.

Tegenover het verweer van de verhuurders dat er mogelijk juist meer omzet is gedraaid via online verkopen, halen de huurders in beide gevallen een uitspraak van de Hoge Raad aan, waarin deze concludeert dat er van de gelijke verdeling van 50/50 kan worden afgeweken door bepaalde omstandigheden, maar ook dat het causale verband tussen de sluiting van een fysieke winkel en de omzetstijging van online verkopen over het algemeen lastig aan te tonen zal zijn.

Oordeel

In het geval van de schoenverkoper gaf de rechter de huurder de opgeëiste huurkorting en werd ook niet afgeweken van de 50/50-verdeling. De Rotterdamse kantonrechter motiveerde die keuze als volgt: de huurprijsvermindering ziet toe op het herstel van het evenwicht tussen de prestatie van de verhuurder en de tegenprestatie van de huurder. Daarom moet er alleen worden gekeken naar de activiteiten van de huurder die iets te maken hebben met het gehuurde object, dus, met andere woorden, naar de omzet die gedraaid is vanuit dat bedrijfspand.

De kantonrechter Den Haag besloot in het geval van Media Markt Den Haag ervan af te wijken. Er werd erkend dat, op grond van het Hoge Raad-arrest, de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid opleveren voor de huurder. Maar er werd ook bepaald dat er eerst nadere informatie nodig was om te beoordelen of het redelijk en billijk is om Media Markt Den Haag huurkorting te geven.

Media Markt Den Haag maakt namelijk onderdeel uit van Media Markt Holding. De netto omzet van de gehele Holding is in het jaar 2020 toegenomen met een bedrag van 49 miljoen euro. In die zin profiteerde Media Markt, en dus ook Media Markt Den Haag, van de gevolgen van de coronacrisis.

Daarom besloot de kantonrechter in deze casus niet zomaar de huurkorting te geven en meer gegevens van Media Markt op te vragen. Het aandeel in de omzetstijging dat Media Markt Den Haag heeft, gaat de rechter dan waarschijnlijk inhouden op de eventuele huurprijsvermindering. Of hij concludeert dat huurkorting in dit specifieke geval niet redelijk en billijk is.

Tip

Heb jij als huurder of verhuurder van een bedrijfspand ook te maken gehad met gedwongen sluiting van het pand en/of zware omzetvermindering door de lockdownmaatregelen van de overheid, maar nog geen huurkorting gekregen of gegeven aan de wederpartij? Laat ons met je meekijken om te bepalen wat de mogelijkheden zijn, we helpen je graag verder.

 

Gas- en energiemarkt

Momenteel speelt, mede naar aanleiding van bovenstaande uitspraken over de coronamaatregelen, ook de vraag of door onvoorziene omstandigheden energiecontracten moeten kunnen worden gewijzigd op grond van redelijkheid en billijkheid. Helaas is één van de voornaamste lessen uit de corona-rechtspraak dat het antwoord op die vraag voor een groot deel zal afhangen van de omstandigheden van het geval.

Heb je vragen over een soortgelijke kwestie? Neem dan contact op met je accountjurist. Voor meer informatie bel naar 088-1331133 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl.