Geen huurbescherming van dienstwoning

Artikel verschenen in het vakblad van de FNRS “De Hippische Ondernemer” jaargang 5, nummer 6, 2009

Als hippisch jurist zie ik vooral veel zaken voorbij komen met betrekking tot de aan- en verkoop van paarden, waarbij de koper vaak stelt dat hij een paard gekocht heeft met een verborgen gebrek. Ook zie ik veel aansprakelijkheid kwesties in mijn rechtspraktijk. De eigen energie van het paard leidt nogal eens tot schadegevallen en telkens is de vraag aan de orde wie draagt hiervan de kosten.

Onlangs was ik echter betrokken bij een kwestie welke draaide om een dienstwoning die gesitueerd was op een paardenbedrijf. Van oudsher kennen veel paardenbedrijven deze constructie. Naast de ‘hoofd’woning, meestal bewoond door de eigenaar van het complex, bevinden zich nog vaak een of meerdere woningen op het erf van het bedrijf bestemd voor stagiaires, stalpersoneel of toezichthouders.

Criteria voor dienstwoning

In de jurisprudentie wordt het begrip dienstwoning zeer strikt uitgelegd nu er immers sprake is van een uitzondering op hoofdregel van de huurbescherming.
Voor het zijn van een eigenlijke dienstwoning dient te zijn voldaan aan een tweetal criteria. De woning dient aan de werknemer te zijn toegewezen met het oog op de aard van zijn werkzaamheden en het gebruik daarvan dient dus te behoren tot de uit zijn werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen. Zo valt te denken aan een boswachterwoning, woonruimte voor conciërges en toezichthouders op bedrijfsterreinen. Uit de werkzaamheden van deze werknemers vloeit immers voort dat het nodig is dat de werknemer onmiddellijk beschikbaar is voor toezicht en/of plotselinge noodzakelijk blijkende verrichtingen. Is aan de voornoemde twee criteria voldaan dan dient de bewoner de woning bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst te verlaten.

Geen huurovereenkomst gesloten

In dit specifieke geval werd de dienstwoning bewoond door de ‘stalmanager’ annex ‘toezichthoudster’, waarbij maandelijks slechts een kleine vergoeding voor bewoning werd betaald. Tussen partijen waren geen schriftelijke afspraken gemaakt en er was dus ook geen huurovereenkomst gesloten. De stalmanager verleende haar diensten als zzp-er aan de eigenaar van het paardenbedrijf en was derhalve niet in dienst van de onderneming. Naast het uitvoeren van stalmanagement werkzaamheden was zij tevens verantwoordelijk voor het voeren en verzorgen van de (pension)paarden en het houden van toezicht op het gehele bedrijf. De dienstwoning was boven de stallen gelegen dus ook ’s nachts kon zij, indien nodig, alles in de gaten houden op het erf en buiten de reguliere werkuren desgewenst (nood)maatregelen treffen. Op deze manier was er ten alle tijden toezicht op de levende have.

Huurrecht van toepassing bij dienstwoning?

Op een bepaald moment stopt echter de samenwerking tussen partijen omdat de stalmanager zelf een eigen paardenbedrijf begint. Dit valt uiteraard niet echt in goede aarde bij de eigenaar en hij wil de ‘stalmanager’ dan ook  niet langer in zijn dienstwoning hebben wonen. De stalmanager  weigert echter te vertrekken en ook na een aangetekend schrijven van de eigenaar met het vriendelijke doch dringende verzoek de dienstwoning binnen vijf maanden te verlaten, blijf zij zitten waar ze zit en beroept zich op huurbescherming. De eigenaar rest dan ook niets anders dan de zaak bij de rechter aanhangig te maken.

De eigenaar stelde zich op het standpunt bij kantonrechter dat er geen sprake is van huurbescherming omdat tussen partijen het huurrecht niet van toepassing is. Er is immers in dit geval sprake van een dienstwoning, ook al was de stalmanager niet in dienst van de onderneming. Bij beëindiging van het uitoefenen van de werkzaamheden, eindigt ook de bewoning van de dienstwoning, zo stelt de eigenaar.

Dienstwoning of niet?

De kantonrechter oordeelt dat: “Gelet op de aard van het bedrijf dat door de onderneming in het bedrijfspand wordt uitgeoefend en waarvoor dit specifiek geschikt is gemaakt, namelijk voor het huisvesten en verzorgen van een levende have, moet worden aangenomen dat de woning, bestemd is voor bewoning door iemand die ook buiten de reguliere openings- en of werktijden toezicht houdt dan wel beschikbaar is om in bijzondere omstandigheden het nodige te doen.
(…)
Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat de woning een dienstwoning is waarvan bewoning onlosmakelijk verbonden is met de bedrijfsvoering van de onderneming. De gewone bepalingen ter bescherming van huurders van woonruimte zijn dan ook niet van toepassing’.

Ondanks deze uitspraak geeft de stalmanager zich echter niet gewonnen en spant nog voor de verplichte ontruimingsdatum een executiegeschil aan. Volgens haar heeft de kantonrechter een feitelijke dan wel juridische misslag begaan daar deze (onder meer) geen rekening heeft gehouden met het feit dat er geen sprake is van een arbeidsovereenkomst maar van een overeenkomst van opdracht. Het verplicht vertrekken uit de dienstwoning zou dan ook voor haar, gezien de gegeven omstandigheden, onredelijk bezwarend zijn.

Opnieuw komt de kwestie voor, deze keer bij de president van de arrondissementsrechtbank. De rechter oordeelt deze keer dat: “Voor beantwoording van de vraag of er sprake is van een dienstwoning is in het licht van de jurisprudentie van de Hoge Raad van belang of de woning ter beschikking is gesteld met het oog op de aard van de te verrichten werkzaamheden en het bewonen van de woning (…) in belangrijke mate bijdraagt aan een goede taakvervulling. Uit deze jurisprudentie volgt ook dat er ook sprake kan zijn van een dienstwoning als er geen sprake is van een arbeidsovereenkomst.” De stalmanager dient dan ook de woning per ommegaande leeg op te leveren”.

Hoe voorkomt u een beroep op huurbescherming bij dienstwoning?

Als paardenondernemer kunt u uw bedrijfs- of dienstwoning laten bewonen door stalpersoneel of een zzp-er die werkzaamheden voor u verrichten. Duidelijk dient te zijn dat het bewonen van de woning is gerelateerd aan de het werken op uw bedrijf en dat er tevens toezicht dient te worden gehouden op de levende have, ook buiten de reguliere werk- en openingstijden om. Tevens dient u de bewoner er op te wijzen dat bij het beëindigen van de werkzaamheden ook de bewoning van de dienstwoning eindigt. Het is raadzaam om deze afspraken op papier te zetten. Door slechts een geringe vergoeding te vragen (de bewonersvergoeding kan u deels verdisconteren in de vergoeding voor het houden van toezicht), voorkomt u dat er geconcludeerd kan worden dat er sprake is van huurpenningen. Hiermee voorkomt u dat de bewoner een beroep kan doen op de huurbescherming.

Bovengenoemde uitspraken zijn dus van groots belang voor de hippisch ondernemer en zijn terug te vinden op de volgende kenmerken:

– Rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen van 29 mei 2009 met rolnummer 589060\ CV EXPL 09-259\282fh
– Rechtbank Arnhem van 24 juni 2009 met rolnummer 185856/KG ZA 09-370

Start typing and press Enter to search