Boete wegens ontbinding koopovereenkomst van een huis gematigd

Samenvatting

De rechter oordeelt in deze uitspraak dat een koper in principe gehouden is om een boete te betalen vanwege het niet tijdig inroepen van het financieringsvoorbehoud. Tevens zegt de rechter dat de boete wel in verhouding moet staan tot de schade die verkoper heeft geleden. Dat was hier niet het geval. De rechter kan de boete dan matigen.

De casus

De koper heeft een appartement gekocht bij verkoper om te gaan bewonen tegen een koopsom van €155.000,-. Bij de koopovereenkomst is onder andere opgenomen dat partijen, na het in gebreke te zijn gesteld, als een van de partijen nalatig is of blijft in de nakoming de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst mag worden ontbonden. Daarnaast was er sprake van dat overeen was gekomen dat de wederpartij terstond een boete van tien procent van de koopsom zou moeten betalen. Dat was in dit geval ook gebeurt. De koper kreeg de financiering niet rond en de verkoper beriep zich op het artikel waarin stond opgenomen dat de koper de tien procent boete moest gaan betalen. Naast deze boete ter hoogte van €15.500,- kwam er nog wettelijke rente en vergoeding van buitengerechtelijke kosten bovenop waardoor de boete uiteindelijk €16.625,- bedroeg. Ook werd de koopovereenkomst ontbonden door de verkoper.

Oordeel

Het afspreken van een contractuele boete bij een koopovereenkomst van een woning is rechtsgeldig. Wil de kantonrechter deze boete matigen moet gekeken worden naar of de billijkheid dit eist. In de gegeven omstandigheden van het geval leidt het boetebeding hier tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De voornaamste reden hiervoor is dat de hoogte van de boete niet in verhouding staat tot de geleden schade. De verkoper heeft immers het appartement tweeënhalve maand na ontbinding nog weten te verkopen voor €7.000 meer dan de verkoopprijs die koper in dit geval betaald zou hebben. Wel brengt het opnieuw verkopen van het appartement kosten met zich mee. De verkoper had moeten onderbouwen wat deze kosten waren, maar heeft dit nagelaten. Om die reden kon niet worden vastgesteld dat de verkoper schade heeft geleden en wat de omvang van die schade is. Daarnaast is de boete onevenredig hoog voor de koper. De hoogte van de boete bedraagt namelijk een half jaarsalaris voor de koper. De rechter matigt de boete al met al met ongeveer 67% tot een bedrag van €5.500,-.

Tip voor ondernemers

• Goed vastleggen wat eventuele schade is helpt bij de onderbouwing mocht er een gerechtelijke procedure komen ter verlaging van een afgesproken boete.