Airbnb heeft recht op bemiddelingskosten van zowel huurders als verhuurders.

Al geruime tijd bestaat er een verbod op het in rekening van bemiddelingskosten bij tweezijdige bemiddeling (artikel 7:417 lid 4 BW). Dit verbod om ‘twee heren’ te dienen, geldt onder meer voor makelaars. Huurders aan wie ten onrechte bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht, kunnen deze kosten op grond van onverschuldigde betaling terugvorderen. Geldt dit wettelijke verbod en een eventuele terugbetalingsplicht ook voor Airbnb?

Feiten:

Airbnb exploiteert een digitaal platform die voorziet in de verhuur en boeking van accommodaties. Deze accommodaties kunnen alleen gehuurd worden wanneer gebruikers zich vooraf registreren op de website van Airbnb door kostenloos een account aan te maken. Wanneer een boeking tot stand komt, brengt Airbnb bemiddelingskosten in rekening bij zowel de partij die de accommodatie aanbiedt (de verhuurder) als de partij die de accommodatie reserveert (de huurder).

Bij brief van 16 april 2020 heeft een huurder Airbnb gesommeerd een bedrag van € 105,83 aan bemiddelingskosten terug te betalen. Airbnb wilde dit bedrag niet terugbetalen, waarna de huurder de zaak aan de kantonrechter te Rotterdam voorlegde. Deze rechter heeft prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. De Hoge Raad heeft die vragen op 19 november 2021 beantwoord (ECLI:NL:HR:2021:1725).

Beoordeling:

De Hoge Raad overweegt dat het dubbele courtageverbod niet geldt voor de korte termijn verhuur van (vakantie)accommodaties, waarbij de huurder deze niet huurt voor bewoning. Beslissend is de aard van het gebruik door de huurder tijdens de huurperiode. Daarbij maakt het niet uit of de verhuurder de accommodatie al dan niet zelf gebruikt ter bewoning.

Ter onderbouwing van dit oordeel, verwijst de Hoge Raad naar de wetsgeschiedenis van art. 7:417 lid 4 BW. Het wetsartikel is namelijk ingevoerd om misbruik tegen te gaan, dat erin bestond dat makelaars en andere bemiddelaars in onroerende zaken bij de verhuur tweezijdige courtage in rekening brachten en zich dus dubbel lieten betalen. De regel is niet gemaakt om iedere situatie van tweezijdige courtage te verbieden. De wetgever heeft kennelijk beoogd om korte termijn verhuur niet onder de verbodsregel te laten vallen.

Kortom, Airbnb mag bij zowel de verhuurder als de huurder loon in rekening brengen als via haar digitaal platform een overeenkomst tot stand komt. Omdat Airbnb in haar boekingsvoorstel de kosten voor de huurder duidelijk specificeert, merkt de Hoge Raad deze handelswijze niet aan als een oneerlijke handelspraktijk. De huurder weet immers vooraf welke bemiddelingskosten betaald moeten worden, als hij een accommodatie gaat huren.

Tips:

• Let als huurder op dat makelaars en andere bemiddelaars geen tweezijdige courtage in rekening brengen.
• Let als bemiddelaar op dat je deze tweezijdige courtage niet in rekening brengt.