Vastgoed

De voordelen van de ABC-transactie

In tijden van rappe waardestijgingen in huizenmarkt is het aantrekkelijk om in vastgoed te investeren. Hierbij is het vaak van belang dat het vastgoed snel geleverd kan worden. Dit kan bereikt worden door een zogenoemde ‘ABC-transactie’. Hieronder zal ik kort toelichten hoe een ABC-transactie werkt en wat de rechtsgevolgen zijn.

Voor het overdragen van een onroerende zaak is vereist dat er een geldige titel – zoals een koopovereenkomst – aanwezig is, dat de verkoper beschikkingsbevoegd is en dat de woning wordt geleverd.

ABC-transactie

Een ‘echte’ ABC-transactie houdt in dat bijvoorbeeld partij A een woning koopt van partij B, partij B deze woning verkoopt aan partij C, maar dat partij A rechtstreeks levert aan partij C. Partij B wordt dus nooit echt de eigenaar van de woning. Partij B is enkel een tussenschakel. Hiervan moet worden onderscheiden de situatie waarin partij A de woning van partij B koopt, overdraagt en levert, waarbij partij B op zijn beurt de woning verkoopt, overdraagt en levert aan partij C. Want dat is geen echte ABC-transactie, maar een A-B B-C-transactie.

Een ABC-transactie kan op verschillende manieren. Dit kan bijvoorbeeld middels ‘koop en cessie’, ‘koop en derdenbeding’, ‘koop en contractoverneming’ en bij ‘koop voor zich nader te noemen meester’. Op deze vormen zal ik hieronder ingaan.

Koop en cessie

Bij ‘koop en cessie’ verkoopt partij A een woning aan partij B. Partij B verkoopt de woning aan partij C. In deze laatste verkoopovereenkomst kan partij B zijn recht op levering van de woning van partij A, cederen aan partij C. Zo kan partij A, als het gaat om openbare cessie, enkel bevrijdend leveren aan partij C. Wie aansprakelijk is voor wanneer de woning bijvoorbeeld gebreken vertoont, is afhankelijk van wat gecedeerd wordt door B aan C. Wordt enkel het recht tot levering gecedeerd, dan kan partij C niet partij A aanspreken op wanprestatie, maar enkel partij B, afhankelijk van hetgeen exact is overeengekomen in de overeenkomst tussen partij B en C.

Koop en derdenbeding

Daarnaast kunnen partijen, partij A en partij B, in een koopovereenkomst een derdenbeding overeenkomen waarin is vastgelegd dat partij A de woning levert aan partij C. Partij C moet het zogenoemde derdenbeding wel aanvaarden. Vanaf het moment dat partij C het derdenbeding heeft aanvaard, is hij partij bij de overeenkomst. In beginsel kunnen nu, voor wat betreft de plicht tot leveren van partij A, zowel partij B als partij C nakoming vorderen. Echter is hier eveneens van belang wat is afgesproken tussen partijen.

Koop en contractoverneming

Verder kan een ABC-transactie opgezet worden wanneer partij A en partij B een overeenkomst hebben en partij C de overeenkomst van één van deze partijen overneemt. Hieraan moeten alle partijen aan meewerken. De niet-overdragende partij kan bij voorbaat al medewerking verlenen. Dus wanneer partij C de overeenkomst overneemt van B, zal partij A meteen aan partij C moeten leveren en kan partij C bij eventuele niet-nakoming van partij A, nakoming vorderen.

Koop voor zich of een nader te noemen meester

Ook kan door middel van ‘koop voor zich of een nader te noemen meester’ een ABC-transactie gevormd worden. Door deze bepaling expliciet op te nemen in de koopovereenkomst, kan partij B zorgen dat hij, op een later tijdstip partij C, zijn meester, mag aanwijzen als zijn volmachtgever. Niet hoeft meteen duidelijk te zijn wie partij C is. Indien zo een aanwijzing plaatsvindt, is niet partij B, maar partij C juridisch gezien steeds de koper geweest. Dan moet dus partij A leveren aan partij C. Echter partij B moet wel tijdig partij C aanwijzen. Gebeurt dit niet tijdig? Dan geldt partij B als koper van partij A. Omdat partij B wegvalt in deze verhouding kan het raadzaam zijn voor partij C om partij B hoofdelijk aansprakelijk te houden voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien welke partij C moet nakomen.

Tot slot

Zoals is aangegeven zijn er verschillende vormen van een ABC-transactie. Daar het om slechts één overdracht en er derhalve maar één keer hoeft te worden geleverd, brengt dit ook mee dat slechts één keer een notariële akte opgemaakt en gepasseerd hoeft te worden. Dat scheelt uiteraard kosten.  Ook levert een ABC-transactie in sommige gevallen een fiscaal voordeel op, omdat slechts één keer overdrachtsbelasting hoeft worden te voldaan.