Schending verplichting om hoofdverblijf in huurwoning te hebben

Er zijn recent twee huurzaken bij de rechter beland, die allebei betrekking hebben op de situatie dat de huurder van een huurwoning wordt verweten geen hoofdverblijf te hebben in de gehuurde woning. Wegens een krappe woningmarkt achten de verhuurders het van belang dat huurders daadwerkelijk de gehuurde woning bewonen. Hoewel de rechtsvragen van beide zaken overeenkomen, verschillen ze toch van uitkomst.

 

Hof Arnhem-Leeuwarden 16-04-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2747

Feiten

Een huurder van een sociale woning verbleef gedurende meerdere perioden in het buitenland vanwege dringende persoonlijke omstandigheden. Tussen 1 december 2021 en 30 november 2022 verbleef de huurder in de maanden februari, juni, juli en van medio september tot medio november in Turkije. Dit verblijf hield verband met het overlijden van zijn vader op 8 mei 2021 en het bieden van zorg aan zijn moeder, die sinds het overlijden ziek en hulpbehoevend is.

De vraag die hierbij naar voren komt, is of de huurder gedurende deze perioden zijn verplichting, om de sociale huurwoning als hoofdverblijf te gebruiken, heeft geschonden. Volgens de huurovereenkomst dient een sociale huurwoning permanent bewoond te worden door de huurder. Door vijf maanden afwezig te zijn geweest, rijst de vraag of deze verplichting is nagekomen, ondanks de dringende familieomstandigheden.

Oordeel van de kantonrechter

Volgens de kantonrechter was de huurder op basis van de huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden gehouden zijn hoofdverblijf te hebben in de woning. Echter, de huurder was gedurende vijf maanden afwezig, waardoor de huurder niet voldeed aan zijn verplichting om de woning als hoofdverblijf te gebruiken. De huurder gaat in beroep.

Oordeel van het hof

Het hof oordeelde echter anders in deze zaak. Volgens het hof heeft de huurder zijn verplichting om de woning als hoofdverblijf te gebruiken niet geschonden. Hoewel de huurder in de periode van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 gedurende vijf maanden in Turkije verbleef, was deze afwezigheid gerechtvaardigd door dringende persoonlijke omstandigheden. De vader van de huurder overleed in mei 2021 en zijn moeder was ziek, waarvoor hij dus de zorg moest dragen. Naar het oordeel van het hof was de huurder tijdelijk en niet structureel afwezig. Bovendien keerde de huurder na zijn reis naar Turkije iedere keer terug naar de woning. Dit geeft aan dat de huurder de woning als zijn hoofdverblijf zag en niet de intentie had zijn hoofdverblijf op te geven. Het hof concludeerde in deze zaak dat de huurder een goede reden had om vijf maanden in het buitenland te verblijven en dus niet in zijn gehuurde woning. De periode van vijf maanden is te kort om te kunnen concluderen dat de huurder zijn hoofdverblijf wilde opgeven of had opgegeven.

 

Rb. Zeeland-West-Brabant 15-05-2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3209

Feiten

In de tweede zaak verblijft een huurster gedurende een lange periode bij haar familie in Ghana. In een periode van tweeënhalf jaar is de huurster in Ghana gebleven, terwijl zij de gehuurde woning in gebruik had gegeven aan haar dochter en kleinkinderen. Volgens de verhuurder heeft de huurster haar verplichting, om de huurwoning als hoofdverblijf te gebruiken, hiermee geschonden. De huurster schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder vordert derhalve ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de verhuurde woning.

Oordeel van de kantonrechter

Uit artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden volgt dat de huurder haar hoofdverblijf in de gehuurde woning moet hebben. Schending hiervan levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Volgens vaste rechtspraak is sprake van een hoofdverblijf wanneer het merendeel van het leven van de huurder plaatsvindt in en vanuit de gehuurde woning. Doorslaggevend hierbij is waar de huurder feitelijk verblijft, van waaruit hij zijn werk uitvoert en/of zijn persoonlijke en zakelijke activiteiten regelt en waar hij zijn bezittingen en eigendommen beheert. Echter, de huurder heeft naar het oordeel van de kantonrechter haar hoofdverblijf niet in de gehuurde woning. De huurster heeft namelijk een lange periode, te weten tweeënhalfjaar, in Ghana doorgebracht. In die periode heeft ze feitelijk slechts twee weken in het gehuurde verbleven. Volgens de kantonrechter is, gelet op de lange duur dat huurder in Ghana is verbleven, geen sprake van een langdurige vakantie. Het feit dat de kinderen en kleinkinderen van de huurster in Nederland verblijven, leidt niet tot het oordeel dat de huurster haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Uit de overgelegde bankafschriften en andere stukken blijkt dat de huurster haar zaken en financiën vanuit Ghana regelde en haar dochter namens haar handelde in Nederland. Dit is een aanwijzing dat het leven van de huurster in die periode hoofdzakelijk in Ghana heeft afgespeeld. De kantonrechter oordeelt dat de huurster niet aan haar verplichting heeft voldaan om de woning als haar hoofdverblijf te gebruiken, wat een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als gevolg heeft. Dit rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning.

Tips voor de verhuurders:

• Zorg ervoor dat in de huurovereenkomst duidelijk een bepaling waarin de verplichting om de woning als huurverblijf te gebruiken is opgenomen. Zo zijn de huurders op de hoogte van deze verplichting.
• Voer regelmatig controles uit. Wegens een krappe woningmarkt is het van belang om regelmatig controles uit te voeren.

Tips voor de huurders:

• Gebruik de woning conform de huurovereenkomst. Kom afspraken na!
• Bij een langdurige afwezigheid, meldt dit dan tijdig aan de verhuurder en onderbouw dit goed.

Heb je vragen over dit artikel? Neem dan contact op met je account jurist via 088-1331133 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl