In werking getreden Wet Betaalbare Huur blijft in strijd met Europese wetgeving
Op 25 juni 2024 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet Betaalbare Huur (hierna genoemd: Wbh) aangenomen en op 1 juli 2024 is deze wet in werking getreden. In mijn vorige blog over het wetsvoorstel gaf ik aan dat mijn hoop was dat het wetsvoorstel zou worden aangepast naar aanleiding van alle kritiek die erop werd geleverd. De kritiek was dat er uiteindelijk minder betaalbare woningen zullen overblijven, ondanks dat de wet juist beoogt woningen betaalbaarder te maken voor huurders. De gevolgen zijn dat al veel verhuurders voor en na de inwerkingtreding van de Wbh zijn overgegaan tot de verkoop van hun huurwoning.
In deze blog wil ik nader toelichten wat precies de inhoud en de gevolgen van de Wbh zijn. Ook zal ik ingaan op de mogelijke oplossingen voor gedupeerde verhuurders.
Inhoud van de Wbh
Met de invoering van de Wbh worden middenhuurwoningen tot en met 186 punten, waar volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) een maximale huurprijs van € 1.157,95 voor gevraagd mag worden, beter beschermd. In huurcontracten van middenhuurwoningen die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten, mogen verhuurders geen hogere huurprijs vragen dan de maximale huurprijs die geldt per puntenaantal. Een huurder hoeft niet meer eerst naar de rechter of Huurcommissie te gaan om een lagere huur te vorderen dan is overeengekomen. Als de huurder meer huur heeft betaald dan de maximale huurprijs per puntenaantal, kan hij dit op grond van een onverschuldigde betaling terugvorderen. Het is daarom van belang dat verhuurder en huurder op de hoogte zijn van het puntenaantal van de gehuurde woning en de daarbij horende maximale huurprijs. Ook is de verhuurder verplicht om bij een nieuw huurcontract de puntentelling aan de verhuurder te verstrekken.
De Wbh kan ook effect hebben op bestaande huurcontracten. Volgens het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij bestaande huurcontracten zich drie situaties voordoen:
- De oude regels waren al van toepassing op het huurcontract voor de zelfstandige sociale woning en per direct geldt nu de WBh. Dit is het geval als de kale huurprijs onder de vóór 1 juli 2024 geldende liberalisatiegrens lag bij ingang van het huurcontract. Voor onzelfstandige woningen, geldt dat de Wbh ook per 1 juli 2024 ingaat. Vanaf deze datum zal er dus direct ook een maximale huurprijs gelden waar de verhuurder zich aan moet houden.
- Er is sprake van een zelfstandige woning in de vrije sector met een geliberaliseerd contract welke op of na 1 juli 2024 minder dan 144 punten heeft. Bij een geliberaliseerd contract ligt de huurprijs boven de geldende liberalisatiegrens op het moment dat het contract is ingegaan. De Wbh is vanaf 1 juli 2025 van toepassing op deze huurcontracten en vanaf deze datum zal dan ook de maximale huurprijs gelden op basis van het puntenaantal van de woning.
- De Wbh zal niet van toepassing zijn op bestaande huurcontracten die niet onder de hiervoor genoemde situaties vallen. Het gaat hier om woningen met een puntenaantal boven de 143. Voordat de Wbh in werking is getreden, vielen deze woningen nog in de vrije sector. De maximale huurprijs voor woningen met een puntenaantal boven de 143 geldt alleen als er een nieuw huurcontract na 1 juli 2024 wordt gesloten.
Voor huurcontracten die onder de Wbh vallen, geldt dat een laag energielabel tochtkorting kan opleveren. Dit houdt in dat er minpunten gegeven kunnen worden, als de woning een laag energielabel heeft. De huurprijs zal hierdoor snel te hoog zijn, omdat er een lagere puntentelling geldt voor de woning. Bij een E-, F- en G- label kunnen respectievelijk -4, -6 en -15 punten afgetrokken worden.
Waar vroeger alleen de huurder een procedure kon starten voor een te hoge huurprijs, kan de gemeente vanaf 1 januari 2025 ook een boete opleggen als de huurprijs op grond van de Wbh te hoog is. Een boete voor een eerste overtreding kan maximaal € 25.750 bedragen. Als de verhuurder de Wbh binnen vier jaar na de eerste overtreding weer overtreedt, kan een bestuurlijke boete worden opgelegd van € 103.000.
Toetsing huurcommissie
Voordat de Wbh werd ingevoerd, kon de Huurcommissie alleen de aanvangshuurprijs en bij sociale huurwoningen de actuele huurprijs toetsen. De verlaging van de aanvangshuurprijs bij een huurcontract dat boven de liberalisatiegrens viel, kon bovendien slechts binnen zes maanden na de ingang van het contract verlaagd worden.
Met ingang van 1 juli 2024 kan een huurder altijd naar de Huurcommissie stappen om de actuele huurprijs te toetsen van een sociale huurwoning en een middenhuurwoning. Een eventuele huurverlaging geldt echter wel pas vanaf het moment dat de huurprijs verlaagd is en werkt niet terug tot de ingang van het huurcontract. Bij middenhuurwoningen moet het wel gaan om een nieuw huurcontract dat na 1 juli 2024 is gesloten. De toetsingsmogelijkheid geldt vanaf 1 juli 2025 ook voor bestaande huurcontracten voor sociale huurwoningen. Daarnaast kunnen huurders met een nieuw contract voor een woning in de vrije sector vanaf 1 juli 2024 ook hun aanvangshuurprijs laten toetsen en eventueel laten verlagen bij de Huurcommissie. Deze toetsing door de Huurcommissie kan tot 6 maanden na de ingang van het huurcontract plaatsvinden.
Wbh in strijd met eigendomsrecht verhuurder
Artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM kent iedereen het recht op ongestoord genot van zijn eigendom toe. In mijn vorige blog over de Wet betaalbare huur gaf ik al aan dat de wet in strijd zou kunnen zijn met dit artikel. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening denkt daar anders over. De Wbh zou volgens het ministerie niet te veel ingrijpen op het eigendomsrecht van de verhuurder. Het wordt gezien als een redelijke maatregel, omdat deze ervoor zou zorgen dat iedereen betaalbaar aan de eerste levensbehoefte van wonen kan voldoen.
In beginsel is het toegestaan dat de overheid een inbreuk maakt op het eigendomsrecht. Zo kan het in het algemeen belang zijn om een inbreuk te maken op het eigendomsrecht en dus de huurprijs te verlagen. Er geldt een zogenoemd ‘wide margin of appreciation’, oftewel een brede beoordelingsruimte, die de overheid wordt toegekend bij het voldoen aan de Europese wetgeving. De inbreuk die de overheid maakt op het eigendomsrecht moet wel voldoen aan het proportionaliteitsvereiste. Het is de vraag of de nieuwe wet wel proportioneel is. De overheid had ervoor kunnen kiezen om de huurprijs minder te verlagen dan ze nu heeft gedaan, waardoor verhuurders alsnog rendement opbouwen.
Negatieve gevolgen voor de markt
De gevolgen van de Wbh zijn nu dat de verhuur van veel woningen in de middensector voor de verhuurder zal leiden tot een verliesgevende exploitatie.
Volgens het ministerie zal de Wbh niet leiden tot minder betaalbare woningen. Door de Wet betaalbare huur zouden er in bijna alle scenario’s meer betaalbare woningen komen dan zonder de wet. Het tegendeel blijkt echter maar weer. Veel verhuurders verkopen nu hun woningen. Ook had Hugo de Jonge namens het ministerie aangegeven dat er ongeveer 900.000 nieuwbouwwoningen bij zouden komen voor 2030. Het zal niet alleen een tijd duren voordat deze woningen er staan, het is ook de vraag of dit daadwerkelijk gaat lukken.
Ook de Raad van State heeft zich kritisch uitgelaten over de wet. De wet zou niet goed onderbouwd zijn en er werd dringend geadviseerd om de wet te herzien. Dit advies lijkt echter in de wind geslagen te zijn.
Wat een groot probleem is voor bestaande bouw, is dat verhuurders alles nog wel moeten verwerven tegen marktprijzen. Zo zal er geïnvesteerd moeten worden in de woning voor bijvoorbeeld duurzaamheid, maar dit moet ook tegen de marktprijs gebeuren. Door de verlaging van de huurprijzen worden de inkomsten van verhuurders gereguleerd. Terwijl de inkomsten van de verhuurders lager worden, blijven de lasten van de verhuurders nog steeds even hoog. Doordat de verhuurder geen redelijk rendement meer opbouwt met de verhuur, zal deze zich al snel genoodzaakt voelen om de woning te verkopen. De opbrengst van de verkoop van de woning was daarnaast ook nog hoger toen de Wbh nog niet in werking was getreden. Door de Wbh neemt de marktwaarde van de woning af, waardoor de gedwongen verkoop met verlies zal plaatsvinden.
Andere belastende regelgeving voor verhuurders
De Wbh is niet de enige wet die negatieve gevolgen met zich meebrengt voor particuliere verhuurders. Zo moet de verhuurder voldoen aan de Wet goed verhuurderschap en mogen sinds 1 juli 2024 door de invoering van de Wet vaste huurcontracten geen tijdelijke huurcontracten meer gesloten worden. Daarnaast hebben veel gemeentes ervoor gekozen om een opkoopbescherming in te voeren, wat inhoudt dat er voor bepaalde woningen een zelfbewoningsplicht geldt. Ook bedraagt de leegwaarderatio welke wordt belast in box 3 sinds 2023 al 95% van de WOZ-waarde van een verhuurde woning. In 2021 was dat nog maar 67%. En verhuurders in de grote steden hebben ook last van de WOZ-cap die in 2022 werd ingevoerd. Als laatste niet nog te vergeten de verhoogde overdrachtsbelasting van 10,4 % die is gaan gelden voor de aankoop van verhuurwoningen. Het is bijna te veel om op te sommen. De particuliere verhuurder wordt inmiddels dan ook echt onevenredig en van alle kanten benadeeld. Al deze verscherpte wetgeving zal uiteraard geen positieve uitwerking hebben op het nu al problematische woningtekort.
Gevolgen voor huurder
Een huurder die vanaf 1 juli 2024 een middenhuurwoning heeft, zal daar zolang mogelijk blijven wonen. Het zal namelijk lastig zijn om een andere woning te vinden waar de huurprijs ook zo laag is.
Heeft de wet alleen positieve gevolgen voor de huurder? Zeker niet, de wet heeft naar alle waarschijnlijkheid zelfs een averechtse effect. Nu veel woningen worden verkocht door verhuurders zullen er minder middenhuurwoningen beschikbaar zijn voor huurders en zal er meer vraag zijn naar een woning in wat overgebleven is van de vrije sector. Dit zal de huurprijzen in deze sector opdrijven tot ongekende hoogten.
Juridische opties voor verhuurders
Er zijn voor de benadeelde groep particuliere verhuurders eigenlijk maar twee manieren om in actie te komen tegen de gevolgen die deze wet zal hebben.
Individuele procedure
Allereerst kan een verhuurder met een geschil over de huurprijs naar de kantonrechter stappen. De kans is uiteraard groot dat de huurder, in het geval de huurwoning onder de werking van de Wbh valt, in het gelijk zal worden gesteld als de verhuurder een huur vraagt die boven het thans toepasselijke puntenaantal ligt. Van een uitspraak van de kantonrechter over de hoogte van de huurprijs is het niet mogelijk om in hoger beroep te gaan bij een Nederlands gerechtshof. Maar de verhuurder kan wèl naar het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) stappen. En dat is waar de verhuurder wilt zijn! Want het Europese Hof is het orgaan dat kan beoordelen of de Nederlandse wetgeving al dan niet strijdig is met Europese wetgeving zoals hierboven door mij benoemd. Het is aldus van groots belang dat er tenminste één verhuurder opstaat en deze procedure aangaat.
Massa-procedure
Daarnaast zijn er organisaties en advocaten zoals Stichting Fair Huur die een class-action, oftewel een massa claimprocedure, zal starten tegen de Nederlandse staat. In deze procedure zal eerst de nationale rechter zich over de vraag moeten buigen of de Wbh als onrechtmatige wetgeving gezien kan worden. Bij deze massa-procedure dient door middel van concrete praktijkvoorbeelden heel duidelijk aangetoond te worden welke (buitenproportionele) negatieve gevolgen de wet op de particuliere verhuurder en vastgoedbeleggers heeft. Deze groep benadeelden zullen derhalve hun krachten moeten bundelen om samen de strijd tegen de overheid aan te gaan.
De actualiteiten met betrekking tot de nieuwe regelgeving, jurisprudentie en de massa procedure houd ik in de gaten en bij nieuwswaardigheden zal ik via Linkedin hierover posten.
Mr. Marjon Joosten
Heeft u specifieke vragen over dit onderwerp of een gerelateerd onderwerp? Neem dan contact op via 088-1331133 of stuur een mail naar mjoosten@deraadgevers.nl