Huurprijswijzigingsbeding van maximaal 3% per jaar boven op de CPI wordt in het algemeen niet als oneerlijk beding gezien, aldus de Hoge Raad

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over huurprijswijzigingsbedingen. Naar aanleiding van prejudiciële vragen van de Rechtbank Amsterdam oordeelde de Hoge Raad dat huurprijswijzigingsbedingen -die voorzien in de jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex (CPI)- in het algemeen geen oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Europese Richtlijn 93/19.

Achtergrond

In de afgelopen anderhalf jaar hebben verschillende rechtbanken dergelijke huurprijsbedingen (ambtshalve) getoetst aan de Europese Richtlijn inzake de oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13). De Rechtbank Amsterdam heeft in deze zaak prejudiciële vragen gesteld over de al dan niet oneerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen van de eventuele oneerlijkheid. Het gaat hierbij om huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector, ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Dit betreft woonruimte met een aanvangshuur van boven € 879,66 vanaf 1 januari 2024.

Prejudiciële vragen

De Rechtbank Amsterdam stelde de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

• Is een opslagbeding van maximaal 3% boven de indexering krachtens de CPI een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13?
• Indien het beding oneerlijk is, moet het beding in zijn geheel worden vernietigd, of alleen het deel dat als oneerlijk is aan te merken?
• Moet het huurprijswijzigingsbeding, dat bestaat uit het indexatiebeding en het opslagbeding, als één beding worden gezien of twee afzonderlijke bedingen?
• Wat moet en mag de rechter ambtshalve doen als er sprake is van een oneerlijk beding?

Oordeel Hoge Raad

Opslagbeding: oneerlijk?

De plaatsvervangend procureur-generaal (verder: PG) heeft advies gegeven over de prejudiciële vragen over het huurprijswijzigingsbeding. De PG concludeerde dat het opslagbeding van maximaal 3% niet automatisch als oneerlijk beding moet worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft dit advies gevolgd en stelde dat de opslagbedingen duidelijk en begrijpelijk zijn voor de huurder en het de verhuurders helpt om de doelstellingen te bereiken. De Hoge Raad oordeelt dat de financiële gevolgen voor de huurders voorzienbaar zijn, aangezien het maximale percentage van 3% vaststaat. Dat de gronden waarop en in hoeverre de verhuurder toepassing zal gaan geven aan het opslagbeding onduidelijk zijn voor de huurder, maakt de gevolgen niet onvoorzienbaar voor de huurder. Voor de huurder is het maximale percentage en de frequentie waarmee de huurprijs verhoogd mag worden duidelijk en begrijpelijk en daarmee geen oneerlijk beding. In individuele gevallen kan de rechter anders oordelen, in verband met bijkomende omstandigheden.

Splitsing van het indexatie- en opslagbeding

Volgens de Hoge Raad hebben het indexatiebeding en het opslagbeding verschillende functies waardoor ze van elkaar moeten worden onderscheiden. Ook op het moment dat beide bedingen in één contractuele bepaling zijn opgenomen.

• Indexatiebeding: ter compensatie voor de inflatie
• Opslagbeding: huurprijs gelijk laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning.

De oneerlijkheid van een indexatiebeding brengt volgens de Hoge Raad niet automatisch de oneerlijkheid van het opslagbeding met zich mee en andersom.

Ambtshalve

De Hoge Raad oordeelde verder dat wanneer sprake is van een oneerlijk huurprijsbeding, de rechter dit beding buiten beschouwing moeten laten. De te veel betaalde huur wordt gezien als onverschuldigde betaling. Dat betekent dat de huurder hiermee het te veel betaalde kan terugvorderen. De huurder zal zelf een beroep moeten doen op de verrekening.
Dit mag de rechter niet uit zichzelf doen.

 

Gevolgen uitspraak

De uitspraak biedt duidelijkheid over de beoordeling van huurprijswijzigingsbedingen met een opslagbeding van maximaal 3% per jaar bovenop de CPI-indexatie. Voor vastgoedbeleggers betekent de uitspraak een grote opluchting en zekerheid over de toepassing van de bedingen. Het opnemen van een dergelijk opslagbeding van maximaal 3% in de geliberaliseerde sector, is op basis van deze uitspraak in beginsel dus gewoon toegestaan.

 

Heb je vragen over dit artikel? Neem dan contact op met jouw bedrijfsjurist van De Raadgevers via 088 – 133 11 33 of stuur een mail naar service@deraadgevers.nl