Huurkorting in coronatijd
Nu de storm aan kortgedinguitspraken met betrekking tot Corona gerelateerde huurkorting inmiddels al een tijdje is gaan liggen en er inmiddels diverse bodemuitspraken zijn gepubliceerd over dit onderwerp, is het tijd om een eerste voorzichtige balans op te maken.
Een huurprijsvermindering kan in beginsel gerechtvaardigd worden op grond van onvoorziene omstandigheden, mits het evenwicht in de huurovereenkomst zodanig is aangetast dat de verhuurder redelijkerwijs niet meer kan verwachten dat deze ongewijzigd in stand blijft. Hierbij moet er sprake zijn van een substantieel omzetverlies bij de huurder. Hieronder zal ik enkele uitspraken behandelen welke meer duiding geven aan hoe de hoogte van een dergelijke huurprijsvermindering bepaald wordt.
De rechtbank Amsterdam heeft op 10 december 2020 een formule gebruikt om de huurprijsvermindering van een huurder te berekenen.[1] Hierbij is het uitgangspunt dat het omzetverlies gelijk over huurder en verhuurder moet worden verdeeld. Dit houdt in dat bij een omzetverlies van 100% een huurkorting van 50% gerechtvaardigd zou zijn. Deze formule heeft de rechtbank Amsterdam enkele dagen later wederom toegepast[2], hierbij werd tevens opgemerkt dat niet alleen de verplichte horecasluiting leidt tot onvoorziene omstandigheden, maar ook overige beperkende maatregelen zoals de verplichte anderhalve meter afstand tussen mensen. Dit zou betekenen dat ook huurders die niet verplicht hoeven te sluiten aanspraak zouden kunnen maken op een huurkorting. De rechtbank Den Haag oordeelde op 21 januari 2021 dat een huurder recht had op 50% huurvermindering gedurende de verplichte sluiting van de horeca en op 25% huurvermindering in de periode waar andere beperkingen golden.[3] Hierbij is geen gebruik gemaakt van een formule zoals bij de rechtbank Amsterdam, maar werd wel meegewogen dat de genoten overheidssteun niet toereikend was om aan de huur te kunnen blijven voldoen. Hierop aansluitend heeft de rechtbank Amsterdam op 9 maart 2021 geoordeeld dat bij het vaststellen van het omzetverlies de NOW-steun niet meegerekend hoeft te worden, aangezien deze uitsluitend gericht is op het doorbetalen van loon.[4] De Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) wordt daarentegen wel meegewogen met de berekening van het omzetverlies, gezien het feit dat deze specifiek gericht is op het doorbetalen van bijvoorbeeld de huur.
Er is dus een zekere lijn te herkennen in de recente jurisprudentie wat betreft de huurvermindering en op welke wijze deze toegewezen wordt. Het is hierbij echter wel belangrijk om op te merken dat alle omstandigheden worden meegewogen, waaronder de genoten overheidssteun.
Heb je vragen? Neem gerust contact op via 088-133 11 33 of stuur een mail aan service@deraadgevers.nl