Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerend goed
Op basis van artikel 7:2 BW dient de koop van een onroerende zaak schriftelijk aangegaan te worden om rechtsgeldig tot stand te komen, dit is mede van belang bij de wettelijke bedenktermijn bij de aankoop van een woning. Hierbij is echter wel van belang in welke hoedanigheid partijen handelen.
Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt het volgende:
De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
Deze bepaling bestaat uit een aantal elementen, welke hierna aan bod zullen komen.
De tot bewoning bestemde onroerende zaak
Bij de beoordeling of een onroerende zaak bestemd is tot bewoning is de feitelijke bestemming van de gekochte onroerende zaak van belang. Dit kan tot problemen leiden wanneer een pand deels als woning en deels als winkel wordt gebruikt. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden[1] heeft op 6 augustus 2019 in dit licht bezien bijvoorbeeld geoordeeld dat een winkel/woonhuis niet (in overwegende mate) tot bewoning was bestemd, waardoor artikel 7:2 BW niet van toepassing was.
Een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf
Een consument-koper is op grond van artikel 7:2 BW niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst betreffende de koop van een woning, het maakt hierbij niet uit of er sprake is van een particuliere of professionele verkoper. Er kan echter wel de vraag spelen wanneer een natuurlijk persoon handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, bijvoorbeeld wanneer hij een pand deels voor zelfbewoning en deels als belegging koopt. Het Gerechtshof Amsterdam[2] heeft op 17 juli 2016 geoordeeld dat in het geval twee natuurlijke personen een beleggingspand kochten om door te verhuren aan studenten er sprake was van bedrijfsmatige verhuur en het schriftelijkheidsvereiste dus niet van toepassing was. Recenter heeft hetzelfde Hof[3] op 12 mei 2020 geoordeeld dat een vader die een appartement kocht en doorverhuurde aan zijn studerende zoon en zijn studievrienden niet handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf. Het kan dus sterk van de omstandigheden van het geval afhangen of een natuurlijk persoon handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf bij het kopen van onroerend goed.
Hoewel dit niet uit artikel 7:2 BW blijkt, kan een particuliere verkoper ook bescherming ontlenen aan het schriftelijkheidsvereiste zoals dit is neergelegd in dit artikel. Echter ook een particuliere belegger kan onder omstandigheden worden aangemerkt als ‘handelend in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ waardoor hij geen desondanks geen beroep kan doen op artikel 7:2. Indien de koper een consument is, wordt de particuliere verkoper niet gebonden aan een mondelinge overeenkomst[4], wanneer de koper een professionele koper is geldt het schriftelijkheidsvereiste wel zoals blijkt uit recente rechtspraak.[5]
Gevolgen schriftelijkheidsvereiste
Zowel de koper als de verkoper die zich op het schriftelijkheidsvereiste van 7:2 BW kan beroepen en dus niet gebonden is aan een mondelinge overeenkomst, kan niet in rechte worden gedwongen om alsnog aan een schriftelijke overeenkomst mee te werken. Op grond van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:2 lid 2 BW[6] kan de partij die onder de overeenkomst uit wenst te komen mogelijk wel tot vergoeding van schade en kosten jegens de andere partij worden veroordeeld. Hierbij kan ook het gerechtvaardigd vertrouwen van de andere partij een rol spelen. Zie hiervoor het bekende Plas / Valburg arrest van de Hoge Raad (HR 18 juni 1982, NJ 1983/723) over precontractuele aansprakelijkheid, dat wil zeggen schadevergoeding en vergoeding van gederfde winst na het afbreken van de onderhandelingen in de precontractuele fase.
Voor vragen of meer informatie kunt u contact opnemen met mr. M.J.S. Joosten via mjoosten@deraadgevers.nl